책 후기 #10 '대한민국 부동산 부의 역사'

대한민국 부동산 부의 역사 책 실물

"살기 좋은 곳에 돈을 쓰는 것은 시대를 관통하는 흐름이다."

 

책 제목 : 대한민국 부동산 부의 역사

저자 : 이상우, 유성운

 

2022년 아파트 기준 집 값이 가장 비싼 서울 강남구입니다. 부동산 하락장이 시작되었지만 살 수 있을지 의문이 들만큼 여전히 높은 집값입니다. 현실적으로 단기간에 강남구 집을 사는 것은 힘들기 때문에 강남구가 가지고 있는 속성의 상급지를 찾고 있었습니다. 그러다 문득 왜 서울이 집값이 비싼지, 역사적으로 부동산 흐름은 어떻게 되었는가 궁금해졌을 찰나 이 책을 발견했습니다.

조선시대에선 궁궐과 가까운 교육 인프라가 좋은 한양, 현재는 학군이 좋고 직장, 생활 인프라가 좋은 강남이 살기 좋은 집으로 인식되었습니다. 이 책을 읽은 뒤 얻은 결론은 '시대상에 따라 살기 좋은 곳에 돈이 몰리는구나' 였습니다. 조선 시대와 현재의 살기 좋은 곳의 공통된 특징은 '교육 커뮤니티가 잘 형성되어 있고 교통권이 편리하며 일터에서 멀지 않은 인프라가 좋은 동네'입니다. 강남구는 이에 부합하는 동네이고 실제로 집값도 제일 비쌉니다.

그렇다면 다음 시대에 살기 좋은 곳의 특징은 무엇일까요? 기술 발전과 더불어 한 번 생각해 보았습니다.

 

1. 직주근접의 변화 : 재택근무와 공유 오피스의 시대

현재까지는 본인의 일터와 멀지 않은 곳에 사람들이 살고 싶어 합니다. 출퇴근의 물리적인 거리가 멀면 시간이 오래 걸리기 때문에 힘이 들기 때문이죠. 그래서 직주근접성이 좋은 역세권이나 회사가 몰려있는 광화문, 강남, 여의도의 인기가 높습니다.

하지만 시대에 따라 직업군이 달라지기 마련입니다. 근현대까지 대한민국의 경제를 이끈 것은 중화학공업, 제조업입니다. 경제의 주축을 담당한 만큼 해당 직종의 종사자 분들은 전문직에 준하는 고소득자가 되었습니다.

이제는 IT업 직종들의 종사자수, 연봉이 가파르게 오르고 있습니다. 그리고 많은 기업들이 디지털 트랜스포메이션의 행보를 보이고 있는 것처럼 미래 기술 발전에 가장 연관이 되어있는 것 또한 IT 산업입니다.

IT 산업의 큰 특징은 인터넷이 되는 곳이면 어디서든 일을 할 수 있는 구조입니다. 제조업처럼 회사에 출근하는 것이 필수가 아닌 것이죠. 심지어 애플, 삼성 등 제조업 회사도 공유 오피스, 재택근무 등 근무형태를 적극적으로 바꾸려고 노력하고 있습니다. 모든 기업이 재택근무로 바뀌기에는 시간이 많이 걸리겠지만 흐름은 유지될 것으로 생각됩니다. 

재택근무, 공유 오피스 등과 같은 근무형태가 달라지면 근무지에 대한 의미가 바뀔 것입니다. 직주근접의 기준이 회사 건물이 아닌 본인이 일 할 수 있는 공간으로 변할 것입니다. 그렇다면 선호하는 것도 자연스럽게 영향을 받게 됩니다. 역세권이 아니더라도 공원과 같은 휴식공간이 잘되어 있고 다양한 활동을 할 수 있는 생활권, 트램과 같은 편리한 시내 교통이 잘 되어있는 곳이 선호가 될 확률이 높습니다.

 

2. 교육의 변화 : 출산율 감소와 교육 환경 변화의 시너지

맹모삼천지교는 현재까지도 해당되는 고사성어입니다. 많은 부모님들이 좋은 교육 환경에서 아이들을 키우기 위해 부단히 노력하고 있죠. 좋은 학교에 보내기 위한 열망은 쉽게 식지 않을 것 같습니다. 지금까지의 좋은 학교는 어떤 학교였을까요? 바로 좋은 직업을 갖기 위한 발판이 좋은 학교였습니다. 여기서 주목해야 할 점은 좋은 직업입니다. 좋은 직업은 시대에 따라 달라지기 때문이죠. 

이 관점에서 대학에서의 좋은 학교라는 의미는 서서히 변할 것입니다. 지금은 좋은 직장에 취직할 수 있는 대학교가 좋은 학교였습니다. 하지만 기존의 대학 커리큘럼이 아니라 새로운 시대에 적합한 인재를 양성하기 위한 커리큘럼을 만들고자 노력하는 대학이 늘어날 것입니다. 미네르바 스쿨이 이 흐름의 시작이라 생각합니다. 미네르바 스쿨은 캠퍼스가 없고 토론과 경험 중심의 커리큘럼을 진행하고 있는 대학교로 많은 관심을 받고 있습니다. 더불어 명문대학교의 수업을 공짜로 들을 수 있는 다양한 사이트가 등장하면서 강의 수강 장벽은 낮아지고 있습니다. 강의보다는 실습과 경험 중심의 대학교가 살아남을 확률이 높습니다.

초등 교육의 변화는 이미 시작되었습니다. 출산율 감소가 더해져 인원이 줄어든 만큼 교육에 집중할 수 있는 환경이 자연스럽게 조성되고 있습니다. AI를 이용한 교육 시스템이 도입되고 배움의 콘텐츠 또한 다양해지고 있습니다. 다양한 콘텐츠에 AI 교육이 더해지니 맞춤화 교육이 가능합니다. 교육받을 권리는 모두가 동등하게 갖지만 어떤 교육을 받을지는 달라지는 것이죠. 

이와 같은 교육을 받은 아이들과 세대교체가 시작되면 교육의 의미가 지금과는 사뭇 달라질 것입니다. 책상에 앉아서 끈기 있게 공부하는 것이 좋은 교육이 아니라 다양한 경험을 할 수 있는 것에 초점을 둘 수 있습니다.

하지만 교육 환경은 단순히 학습 환경만을 의미하지 않습니다. 교육은 사람을 대상으로 하는 것이기 때문에 인적 네트워크에 큰 영향을 받습니다. 교육의 질도 인적 네트워크에 따라 달라질 것입니다.

결론적으로 교육 관점에서 보았을 때 교육하기 좋은 환경은 다양한 경험을 할 수 있는 교육을 누릴 수 있게 인적 네트워크가 잘 이루어진 곳에서 형성될 것입니다. 

 

3. 교통의 변화 : 신기술로 뛰어넘는 물리적 거리의 한계 

좋은 교통 환경은 시대를 막론하고 사람이 살아가는데 중요한 요소입니다. 조선시대에는 한강과 같은 수로가 좋은 교통 역할을 하였고 지금은 고속도로, KTX, SRT, GTX 등의 육로가 그 역할을 하고 있습니다. 그래서 조선 시대 때는 수로 주변의 주거지가, 지금은 육로 주변의 주거지가 인기가 높습니다.  

미래에는 어떤 교통수단이 삶을 편하게 해 줄까요? 제가 생각하는 것은 자율주행, 하이퍼 루프, UAM입니다. 더욱 편하고, 빠르고, 획기적인 교통수단이 생겨날 것이고, 실제로 관련 신기술 발전 속도는 가속화되고 있습니다. 이러한 교통 기술 발전이 주는 부동산의 영향력은 현재의 육로 영향력만큼이나 클 것으로 예상됩니다. 교통 기술이 발전하면 이동 수단으로써의 역할뿐 아니라 물류에서도 큰 역할을 하기 때문입니다. 

교통의 변화는 갑자기 일어나지 않습니다. 기술의 안정성을 고려해서 한 번에 많은 지역의 교통을 바꾸는 것이 아니라 일부 지역에서 시작하여 서서히 확산할 것입니다. 그리고 교통의 특성상 수요가 있어야 하기 때문에 수요가 많은 서울과 같은 대도시부터 시작할 확률이 높습니다. UAM과 같은 도심 중심의 교통 변화는 수도권부터, 하이퍼 루프와 같은 이동 수단의 변화는 물류를 시작으로 수도권과 지방을 연결해주는 새로운 길을 열어줄 것입니다. 

 

과거와 현재의 부동산 흐름을 잘 파악해서 미래에는 어떤 지역이 떠오르는 지를 잘 파악하는 것이 중요합니다. 결국 생활하는데 편리하고 다양한 선택과 경험을 할 수 있는 지역에 돈이 몰릴 것입니다. 미래 도시 계획이 잘 수립되어 있고 시대에 맞게 주거 환경을 바꾸려고 노력하는 지역을 눈여겨 보는게 좋을 것 같습니다.