책 후기 #20 '서울 부동산 절대원칙'

서울 부동산 절대원칙 책 실물

"서울이 대한민국에서 가장 비싼 동네인 이유가 있다. 그리고 아직 기회가 남아있다."

 

책 제목 : 서울 부동산 절대원칙

저자 : 김학렬(빠숑)

 

이 책은 부동산 투자에서 서울이 왜 투자처로 적당한지를 분석하고 주목해야 할 지역이 어디인지 알려주는 책입니다.

저자는 서울이 모든 생애주기에 적합한 인프라를 갖추고 있는 점, 풍부한 일자리 등의 이유로 수요는 탄탄하며, 서울의 인구가 줄어도 서울 주변 수도권으로 이동하는 인구가 많아 수요 측면에서는 크게 영향이 없을 것이라고 합니다. 이렇게 탄탄한 수요가 있는 서울에서 2040 서울도시기본계획을 참고해 개발이 될 것 같은 곳을 주목해야 한다는 것이 책의 핵심입니다.

2040 서울도시기본계획의 핵심은 여의도, 강남과 함께 7대 광역(창동/상계, 청량리/왕십리, 상암/수색, 마곡, 용산, 가산/구로, 잠실) 등 서울 다양한 곳에 일자리와 인프라, 휴식 공간을 구축한다는 것입니다. 한마디로 '서울 살면 일자리 걱정 없이 자연에서 휴식하며 불편함을 느끼지 않은 삶을 살 수 있게 해 주겠다' 죠.

 

저도 서울이 부동산 투자처로 좋은 지역이고 개발 계획을 참고하여 부동산 투자를 해야 한다는 저자의 말에 동감합니다. 서울은 유동인구가 많기 때문에 인프라는 이미 국내 최고이며 한강과 산이 있고 수많은 일자리가 있는 지역입니다. 누릴 수 있는 인프라가 있고 쾌적한 환경, 일자리가 가까운 곳은 대부분의 사람이 선호하는 곳이라는 점을 비추어 봤을 때 서울은 살기 좋은 곳이란 것을 부정할 수 없습니다. 

하지만 서울에 투자를 쉽게 할 수 없는 이유가 뭘까요? 맞습니다. 비싸기 때문이죠. 이렇게 비싸도 되나 싶을 정도로 비쌉니다. 그래서 서울에 투자하려는 분들은 개발이 진행 중이거나 계획되어 있는 곳, 즉 현재 가치보다 미래 가치가 큰 지역을 눈여겨봐야 합니다. 그렇다면 미래 가치가 어떻게 될지 어떻게 판단할 수 있을까요? 

 

저는 부동산 가격, 특히 아파트 가격은 현재 가치가 잘 반영되어 있다고 생각합니다. 아파트는 사람이 사는 곳이고 개발 기간이 길기 때문에 개발 계획이 화려하다 해도 살기 힘든 곳이면 가격도 오르기 힘들기 때문입니다. 

가격이 높은 서울 아파트의 특징을 보겠습니다. 보통 한강 주변, 교통 여건이 좋은 곳, 주변에 백화점 등이 있는 곳이 그렇지 않은 곳보다 가격이 높습니다. 한강은 한강이 주는 쾌적함, 서울의 중심이라는 지리적 위치의 프리미엄, 강남은 다양한 인프라, 원활한 교통의 프리미엄이 있습니다. 이런 프리미엄들이 가격에 반영되는 것이죠.   

부동산의 특징은 살기 좋은 환경이 한 번 구축되면 바뀌기 힘들다는 것입니다. 한강의 위치가 갑자기 바뀌지 않습니다. 여태까지 지은 도로, 지하철과 같은 교통망은 천재지변이 일어나지 않는 이상 그대로입니다. 이를 통해 알 수 있는 것은 한강, 교통같이 이미 프리미엄이 붙은 가격에 더 높은 가격으로 거래가 되려면 다른 프리미엄이 있어야 한다는 것입니다. 

저는 이 2040 서울도시기본계획에서 투자처를 찾을 때 봐야 할 요소에 '프라이빗 프리미엄'을 추가해야 한다고 생각합니다. 프라이빗 프리미엄이란 본인의 생활 권역이 다른 사람의 침범으로부터 보호받아 자유롭게 생활할 수 있는 공간을 의미합니다. 제한된 공간에서 개발을 하면 용적률, 건폐율을 높일 텐데 용적률, 건폐율을 높이면 높일수록 건물 사이가 좁고 인구 밀집도 또한 올라가게 될 것입니다. 건물이 가깝게 붙어있는 곳에서 살고 싶으신가요? 아니면 돈 많은 사람들이 굳이 비싼 돈 주고 저기에서 살고 싶어 할까요?   

말씀드렸다시피 살기 좋은 곳은 이미 비싼 가격에 거래되고 있습니다. 그래서 현실적으로 투자금이 적으면 어쩔 수 없이 낙후된 지역을 싼 가격에 미리 사서 오르기를 기다리는 투자를 할 수밖에 없습니다. 그래서 저희가 한정된 자본으로 서울 투자를 하기 위해서는 개발 지역이 사업성이 있는지를 검토한 뒤, 현재 가격이 비싼 아파트들의 특징을 잘 살펴보고 미래에 이런 특징들이 잘 반영될 곳을 선정해야 합니다. 

끝으로 개발 예정인 곳에 투자를 하기 전에 꼭 확인해야 할 것은 이해관계가 복잡하지는 않은지를 확인하는 것입니다. 이해관계가 복잡할수록 개발 계획의 기간이 길어지고 심지어 계획으로만 끝날 수도 있기 때문입니다. 부동산은 환금성이 좋은 투자가 아니기 때문에 투자 기간을 꼭 고려하면서 투자해야 합니다. 계획만 믿고 덜컥 투자했다가 개발이 무산되거나 개발이 진행되더라도 수많은 시행착오가 생겨 오랜 기간 투자금이 묶여 있는 상황이 일어날 수 있습니다.