책 후기 #24 '5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축'

5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축 책 실물

" 재건축/재개발은 기다리는 투자가 아니다. "

책 제목 : 5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축

저자 : 진와이스(장미진)

 

재건축, 재개발 지역을 투자할 때 알아두면 좋은 것들을 알려주는 책입니다.

 

저의 첫 부동산 투자는 재건축 아파트입니다. 시에서 기본계획 수립했을 때 포함되어 있던 아파트였고 구매했을 때는 안전진단 전이었습니다. 구매의 가장 큰 이유는 '어차피 직장 다니면서 근처에 실거주해야 할 집이 필요하니까 이왕 사는 거 재건축될 법한 아파트에서 살자'이었습니다. 그리고 그 당시 특례보금자리론을 받기 위해서는 소득 제한이 있었기 때문에 소득 제한이 걸리기 전에 사는 것이 좋겠다는 생각에 많이 알아보지 않고 구매를 단행했습니다. 부동산 호황 끝무렵에 아파트를 사서 아파트 가격은 오르기 전의 가격에 2배 이상이 오른 가격이었지만 대출금은 버틸 수 있을 가격이라 판단했죠.

하지만 재건축 관련 공부를 하지 않고 덜컥 재건축 물건을 산 것은 현명하지 못했습니다. 젊은 나이를 무기 삼아 겁 없이 '사놓고 기다리면 언젠가 오르겠지'라는 투자를 한 것입니다. 이는 시간에 대한 기회비용, 자금이 묶여 다른 투자를 하지 못할 것을 계산하지 못한 나비효과로 작용했습니다. 

 

이 책에서 가장 감명 깊었던 부분은 재건축 매수, 매도 시점에 대해 설명해 준 부분입니다. 수익률을 극대화하기 위해 재건축이 진행되기 전에 매수하지 말고 어느 정도 재건축, 재개발이 가시화되면 매수를 하라는 것입니다.(물론 저는 가격이 오를 대로 오른 상태에서 매수했고 안전진단 전에 매수했기 때문에 이도 저도 아닌 투자가 되었습니다.) 이를 스탠 와인스타인의 주식 투자법으로 비유하자면 2단계에 사는 것입니다. 

이 매수법은 상당히 중요합니다. 왜냐면 투자하는 대상이 재건축/재개발이라는 호재로 가격 상승이 일어난다는 특성이 있기 때문입니다.

재개발, 재건축은 '새것'이라는 수요를 만족하는 과정입니다. 하지만 단어에서도 알 수 있듯이 맨땅에 짓는 것이 아니라 이미 사람들이 생활하고 있는 곳에 새로운 건물이 '다시' 들어서는 것이기 때문에 개발 속도가 지역마다 다릅니다. 사람마다 생각이 다르기 때문에 이해관계라는 것이 생기고 이해관계의 복잡도에 따라 속도가 달라지기 때문이죠. 거주자들의 이해관계뿐 아니라 건설사와 조합, 정부의 갈등도 큰 몫을 담당합니다. 건축비 문제, 정부의 정책 문제 등으로 개발 지연 사유도 다양합니다. 

다른 사람으로 인해 생기는 개발 지연은 통제를 할 수가 없습니다. 아무리 매수, 매도 시점 계획을 잘 세웠다고 해도 예기치 못한 상황으로 계획이 틀어질 계획이 크다는 것입니다. 자신이 통제할 수 없는 상황은 투자에 있어서 큰 리스크입니다. 부동산은 특히 투자금이 최소 몇 천만원을 드는 것이 일반적이기 때문에 자본금이 없는 사람에겐 더욱 리스크가 커집니다. 그렇기 때문에 재건축이 가시화되는 상황에서 매수하는 것이 리스크를 헷지 하는 방법이 될 수 있습니다. 

 

그럼 어느 때 매수하는 것이 좋을까요? 재건축, 재개발의 순서는 아래와 같습니다.

재건축, 재개발 절차(5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축 p88, 진와이스)

여기서 저자가 추천하는 매수 타이밍은 감정평가 후, 관리처분인가 직전입니다. 입주권 투자를 생각하는 사람이라면 저자의 의견에 동의합니다.(투기과열지구 재건축 지역 제외) 조합설립 직후 시공사 선정을 할 때 동네 분위기를 보면서 매수 타이밍을 보고, 본인의 수익률을 계산할 수 있을 때 매수를 하는 것입니다. 

조합설립인가 후 시공사 선정 전에 매수를 하면 수익률 관점에서는 좋을 수 있으나 시공사 선정 과정에서도 잡음이 많기 때문에 스트레스와 통제 못할 사업 지연을 줄이려면 시공사 선정이 완료된 후 매수타이밍을 보는 것이 좋습니다. 물론 시공사 선정이 되어도 건축비 문제로 조합과의 갈등이 생길 수 있기 때문에 안심하면 안 됩니다. 만약 시공사 선정 전에 매수를 하고 싶다면 입지가 확실하고, 1군 건설사들이 몰리는 곳이며, 본인 투자금에 무리가 가지 않는 상황이면 조금 더 기다린다는 계획으로 매수하는 것이 좋을 것 같습니다.

감정평가 단계가 완료되면 조합원들이 추가로 내야 하는 분담금은 얼마인지 알 수 있어 투자금이 정확히 얼마인지, 주변 아파트 전세 시세로 투자금을 줄일 수 있는지 가늠을 할 수 있습니다. 이렇게 '새 아파트를 지으면 수지타산이 이렇게 될 것이다'라는 구체적 계획이 세워진다는 것은 확실히 개발 사업이 가시화되는 것입니다. 물론 사업시행인가가 완료되고 관리처분인가가 되기 전에 매수하는 것은 프리미엄이 많이 붙어 투자금 측면에서 고려해야 합니다. 개발 사업이 본격적으로 되기 때문에 그만큼 수요가 늘기 때문입니다. 하지만 지금 같은 부동산 하락기에는 프리미엄이 줄어들 수 있기 때문에 오히려 좋은 기회가 될 수 있습니다. 

 

재건축, 재개발에 투자한다고 무조건 큰 수익을 얻지 못합니다. 개발이 본격적으로 시작되었지만 분양단계에서 투심이 얼어붙어 할인 분양으로 인한 건설사와의 자금 문제, 착공 이후 건설이 지연되고 공사비를 증액하는 등 새로운 비용이 발생할 수도 있습니다. 또는 역전세로 투자금이 더 들어갈 수도 있죠.

부동산은 주식처럼 사고 싶을 때 사고, 팔고 싶을 때 팔지 못합니다. 투자 금액도 크기 때문에 의사결정에 무게감이 주식과는 다릅니다. 또 부동산은 눈에 보이기 때문에 심리가 흔들리기 쉽습니다. 상상과 소문이 희망을 만들고 시야를 흐리게 만들 수도 있습니다. 그래서 투자 전에 충분한 공부가 필수입니다. 본인이 투자할 때 자금 계획은 어떤지, 재건축/재개발 투자에는 어떤 리스크가 있는지, 투자하려는 지역에 새 아파트가 들어서면 과연 수요가 있을지 등 다각도로 고려해야 합니다.